房地产开发企业营改增后增值税

众所周知，增值税和营业税曾经是我国的两大主体税种，之所以说曾经，是因为营业税退出了历史舞台。自2016年5月1日起，我国就已全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，增值税制度日益规范和完善，可以说这是继1994年分税制改革之后，财税体制的又一次重大变革。

营改增后，房地产企业原有的营业税改为增值税，税率也发生了相应变化，其他税种基本不变。目前所涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。下面我们着重梳理一下增值税的账务处理。

按照营改增之后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准，分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标，但各项会计制度健全，税务资料完整的企业，可以申请办理成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%;小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)×3%。

房地产开发企业营改增后增值税举例

例如：某房地产开发公司--A公司，适用一般计税方法。2016年8月份销售商品房，销售收入2000万元，收到预收款1200万，当期允许抵扣的土地价款为400万元，假设可抵扣的进项税额为20万元。

1.收到预收放款时：

借：银行存款 1200万

贷：预收账款 1200万

2.2016年9月该公司预缴增值税=1200/(1+11%)×3%=32.43万元，账务处理为：

借：应交税费--预交增值税 32.43万元

贷：银行存款 32.43万元

3.竣工交房时，结转当月收入并补齐房款差额800万元，应交增值税=2000/(1+11%)×11%=198.20万，账务处理如下：

借：银行存款 800万元

预售账款 1200万元

贷：主营业务收入 1801.80万元

应交税费--应交增值税(销项税额) 198.20万

4.本期允许扣除的土地价款为400万元，相应的抵扣额=400/(1+11%)×11%=39.64万元，同时将预交增值税结转至未交增值税，账务处理如下：

借：应交税费--应交增值税(销项税额抵扣) 39.64万元

贷：主营业务成本 39.64万元

借：应交增值税--未交增值税 32.43万元

贷：应交增值税--预交增值税 32.43万元

5.本月可以抵扣的进项税额为20万元，应转出的未交增值税=198.20-20-39.64=138.56万元

借：应交税费--应交增值税(转出未交增值税) 138.56万元

贷：应交税费--未交增值税 138.56万元

6.扣减掉预交增值税32.43万元，应纳税额=138.56-32.43=106.13万元，最终的会计处理为：

借：应交税费--未交增值税 106.13万元

贷：银行存款 106.13万元